Его Величество Заказчик

Когда земля куплена и оформлена, проект готов, а на вашем столе лежит договор подряда, пришло время подумать о своем новом положении. Теперь вы - застройщик. Этот статус дает свои права и накладывает определенные обязательства.

Права и обязанности заказчика

Основной документ, фиксирующий права и обязательства заказчика - договор строительного подряда.

Этот документ должен быть составлен так, чтобы соблюсти интересы и предусмотреть алгоритм действий для сторон при любом повороте строительных работ. В этом договоре предусматривают и прописывают процедуру решения всех возникающих проблем, даже в случае расторжения договора. Прийти к компромиссу подрядчик и заказчик могут в том случае, если в основе их взаимоотношений находится договор с взаимными штрафными санкциями и предварительно оговоренными условиями привлечения организаций или третьих лиц к строительству. Иначе подрядчик не может отвечать за качество готового объекта.

Обязательными приложениями к Договору подряда являются:

• проектная документация;
• список работ.
• смета;
• график работ;
• список актов освидетельствования работ;
• список документации, которая передается подрядчиком заказчику при сдаче объекта;
• условия привлечения третьих лиц к участию в строительстве.

Невозможно требовать от подрядчика то, что не прописано в договоре. Только строгое соблюдение договора даст вам возможность требовать этого и от подрядчика. Для примера приведем типичное для договора распределение ролей, которое прописывается в соответствующем разделе.

Основным правом заказчика является контроль за ходом выполнения договора. В том случае, если заказчик обнаружил неполадки, он должен сообщить это подрядчику и потребовать исправления, при этом претензии необходимо оформить соответствующим образом. Но заказчик не может вмешаться в оперативную и хозяйственную деятельность подрядчика. По этой причине в договоре нужно определить, что стороны понимают под этим. Кстати, в договоре стороны могут определить, что контроль и надзор – это не право, а обязанность заказчика.

Обязанности заказчика:

• предоставлять подрядчику необходимую техническую документацию, которая включает проект на объект, на основании чего получено разрешение на строительство;
• оказывать подрядчику дополнительные услуги. Эта обязанность должна быть прописана в договоре. К примеру, заказчик занимается обеспечением транспортировки, осуществляет подводку электричества, воды. Но плата за коммунальные услуги во время строительства – обязанность подрядчика. Ее нужно заложить в смету, и этим стимулировать ответственность и бережливость.
• предоставлять земельный участок для строительства. В договоре необходимо указать состояние участка и его площадь;
• оплачивать работы, выполняемые подрядчиком в соответствии со сметой в сроки, которые предусмотрены этим документом. Сам график работ, без указания обязанности заказчика оплаты за промежуточные этапы стройки, не дает возможности подрядчику требовать выплаты средств до окончания строительства.
• страховать строительные риски.

Мониторинг строительства

Контроль при строительстве распределяют между заказчиком, специалистом, который осуществляет технический надзор и контролирующим отделом местных органов самоуправления.

В том случае, если у вас есть разрешительная документация, и вы ведете строительство на основе договора подряда, общаться с органами контроля и надзора в процессе строительных работ должен подрядчик. Не давайте ему возможности переложить эту задачу на ваши плечи.

Если вы работаете с независимым экспертом по технадзору за выполнением строительных работ, не дублируйте его функции. Естественно, никто не может запретить вам приезжать на участок, но при этом вы не можете что-либо советовать строителям или проверять их.

Если по какой-то причине вы отказались от техконтроля, необходимо обговорить с подрядчиком график посещений объекта. Не стоит наведываться на участок ежедневно, но и не появляться долго – не в ваших интересах. В том случае, если вы подписали договор о поэтапном приеме работ, не нужно упускать тот факт, что в строительстве есть скрытые работы. К ним относят технологические процедуры, закрывающиеся следующими этапами стройки, к примеру, отсыпка фундамента, гидроизоляция, монтаж утеплителя.

Для контроля за этими работами нужно завести специальный журнал, в котором фиксировать их проведение. Каждый этап работ нужно контролировать и заверять подписью, без наличия которой строители не могут начать следующий этап. Добросовестность строителей никто не отменял, но такие вещи нужно проверять обязательно. В ином случае вы не узнаете, из чего построен дом, и в случае непредвиденных обстоятельств даже суд не сможет вам помочь.

Утром – товар, вечером – оплата

Основной инструмент контроля – деньги. Не забывайте правило: «У вас есть деньги, которые хочет получить подрядчик». Механизм контроля за ними заключается в том, чтобы не выдавать их подрядчику до того времени, пока не будет сделано все, на что вы можете рассчитывать согласно договору.

Все строительные фирмы просят оплатить часть суммы в качестве аванса, к примеру, на покупку стройматериалов, для покрытия транспортных и накладных расходов начального этапа. Предоплата, как правило, не выше двадцать-тридцать процентов от стоимости «коробки» дома.

Но некоторые компании хотят получить сразу 60%, основывая свое желание на необходимости купить сразу все стройматериалы. Такой трюк может возникнуть и после заключения правильного составления договора. Фирма может попросить вас оптимизировать расходы, аргументируя это тем, что материалы постоянно дорожают.

Не поддавайтесь на такие уговоры, даже если вы уверены в своем подрядчике. В этом случае вы потеряете механизм воздействия на него, и вам будет сложно диктовать свои условия на предварительно оплаченных этапах стройки.

Запомните следующее правило: когда подрядчик получает определенную сумму, у него пропадает всякий интерес к ней. Здесь речь идет не о честности, а об интересе. Хорошо, когда интерес к строительству подкреплен еще не полученными деньгами. Благодаря этому интересу строители выполняют свою работу качественно.

К договору подряда прилагают график производства и финансирования работ. Эти документы согласовывают друг с другом. Они необходимы не для соблюдения формальностей. При их помощи вы можете контролировать работу, выплачивая деньги за выполненную работу. После окончания этапов строительства вы должны принять работу, подписать акт приемки этапа и внести очередные деньги.

Оплачивая работы и стройматериалы, помните о квитанции об оплате, в которой должна быть указана сумма, основание платежа и дата. На квитанции должна быть печать и подпись ответственного лица строительной фирмы. Этот документ также является инструментом контроля.

Если вы нанимаете «неофициальную» рабочую силу, оплачивайте такой труд лишь по результату. Если вы даете аванс, берите с его получателя расписку, которую он напишет собственноручно с указанием данных паспорта.

Акт сдачи-приема выполненных работ. Ввод дома в эксплуатацию

Однажды строительство закончится. Вы, конечно же, долго ждали этого дня. Может быть, перед его окончанием, вы чаще посещали стройку, больше подробностей замечали и ближе познакомились с подрядчиком. Вам кажется, что в вашем доме вы знаете всего до мелочей, и когда позвонит подрядчик с известием об окончании работ, не спешите, в этой ситуации торопиться не надо.

Здоровая подозрительность

Предварительно определите дату сдачи-приема выполненных работ. Это не нужно делать прямо на следующий же день после завершения работ. Поезжайте на объект и тщательно осмотрите все. Помните, что после подписания акта, строители уже ничем вам не помогут. Вашу правоту в этой ситуации не докажет ни один суд.

Осматривая дом, ищите недостатки. Не проявляйте потребительский экстремизм, придираясь к мелочам, но и не проходите мимо значительных недоделок. Ведь пока у вас в руках мощный рычаг – остаток денег, которые вы должны отдать после подписания акта приемки.